После того, как предложенная покупателем цена была принята и одобрена продавцом, следующим шагом должна стать подготовка письменного контракта. Это означает, что адвокат продавца готовит договор купли-продажи, который, по существу, узаконивает весь процесс и понимание сторонами всех аспектов сделки. Основные положения договора купли-продажи идентифицируют личности покупателя и продавца, адрес приобретаемой недвижимости, ее стоимость и сумму первоначального взноса, которую покупатель должен предоставить на момент подписания договора, а также определить размер банковского кредита в случае необходимости. Кроме того, одними из самых критических пунктов в договоре купли-продажи являются “финансовые условия” (financing contingency), что означает, что существуют определенные условия, связанные с обязательствами покупателя довести сделку до конца.
Одними из наиболее часто возникающих условий являются финансовые, что ставит в зависимость обязательства покупателя завершить сделку и приобрести недвижимость от возможности получения ипотечного кредита. Этот пункт договора определяет обязательства покупателя подать заявку на финансирование и обычно включает требование того, что покупатель старается быстро обратиться за получением кредита в соответствующую организацию и предоставить о себе правдивую и точную информацию. Часто продавец даже не будет рассматривать какие-либо предложения от покупателя, который не предоставляет письмо с предварительным согласием кредитора. То есть, продавец должен быть уверен, что если покупатель обратится за получением кредита, то он его действительно получит. Если же покупатель намерен финансировать покупку дома с привлечением дополнительных кредитов, то включение финансовых условий имеет решающее значение в договоре купли-продажи. В частности, если покупатель следует всем обязательствам по поиску источников финансирования, но не может получить кредит на покупку жилья, то покупатель не теряет первый взнос. Право покупателя на возврат своего взноса в случае, если ему отказано в кредите, чрезвычайно важно, так как сумма взноса является значительной. Конечно, контракт с покупателем, который намерен приобрести дом без привлечения дополнительного финансирования, может не содержать пункта о финансовых условиях. В этом случае, покупатель обязан довести до конца сделку, если нет никаких проблем с оформлением документов по передаче собственности.
Переговоры по составлению договора купли-продажи ведут адвокаты покупателя и продавца и предусматривают обсуждение и обмен мнениями по поводу включения различных условий и положений, важных для обеих сторон. В дополнение к финансовым вопросам, стороны обсуждают, какое имущество останется в данной собственности, разрешается ли продавцу и в течение какого времени проживать в доме после заключения сделки (“closing”).
Покупатель должен решить, оформлять покупку дома на свое имя или на траст. Очень часто покупатель предпочитает записывать недвижимость на траст для конфиденциальности от кредиторов или для планирования наследства.До подписания контракта было бы грамотно покупателю пригласить инспектора, имеющего соответствующую лицензию и проверить приобретаемую собственность на наличие различных дефектов. Инспектор предоставит полный отчет о выявленных проблемах. Хотя и не каждый дефект может быть легко обнаружен, инспектор уделит особое внимание возможным проблемам в таких важных местах как крыша, фундамент, пол, а также проверит электрику, сантехнику, возможность затопления и т.д. Полученный отчет состояния собственности на момент покупки поможет покупателю принять решение о целесообразности заключения сделки и приемлемости цены.
Как только стороны связаны договором, адвокат покупателя должен проверить документы на право владения собственностью, обратившись в компанию по имущественному праву с целью обеспечить покупателю юридически чистое право собственности на недвижимость. Также покупатель начинает тесно сотрудничать с кредитором, предоставляя ему всю необходимую информацию и документы, что зачастую является напряжённым и длительным процессом.
В отчете о результатах поиска на право собственности на недвижимость будет указано, является ли данное имущество залоговым удержанием какого-либо третьего лица и выявлено ли наличие каких-либо правонарушений на территории данной недвижимости. Как правило, продавец должен удовлетворить любые текущие имущественные требования и исправить все выявленные нарушения до завершения сделки. Кредиторы и покупатели за наличный расчёт, отстаивающие свои интересы, будут настаивать на юридически чистом праве собственности с четкой цепочкой (прозрачной линией) собственников и отсутствием правонарушений. Адвокаты обеих сторон должны ознакомиться с отчетом и удостовериться, что имущество передаётся по чистым, правильно оформленным документам.
Как только кредитор получает всю запрашиваемую информацию и документы покупателя, он издаёт “обязательство”. В сущности, это обещание со стороны кредитора финансировать сделку в том случае, если выполнены определённые стандартные условия. Обязательство определяет дату, по истечении которой сделка должна быть заключена, чтобы заёмщик/покупатель смогли выполнить условия, внесенные в договор. Эта дата является критически важной, так как покупатель должен сделать всё возможное для закрытия сделки.
Kогда стороны назначат дату заключения сделки (“closing date”), адвокаты от каждой стороны – покупателя, продавца и кредитора – начинают подготовку документов необходимой для закрытия сделки. Надлежащее представление всех сторон критически важно для обеспечения плавной и успешной работы. Знающий, терпеливый и старательный адвокат – лучший помощник для обеспечения успеха сделки.
No Comments