НАИЛУЧШИЙ СПОСОБ ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
August 03, 2017

При покупке недвижимости, независимо от того, это частная собственность или коммерческая, клиенты часто задают один и тот же вопрос: “Как лучше приобрести недвижимость?” В отличие от большинства ответов на любые другие юридические вопросы, здесь ответ: “Это зависит от обстоятельств“. Однако при любых обстоятельствах, главной целью будет максимальная защита ваших интересов . Помните, что такие документы как право на владение имуществом и прочие свидетельства владения недвижимостью, благодаря интернету, стали легко доступны для обозрения. Это означает, что любой любознательный человек, будь то адвокат по травмам, расследующий возможность судебного процесса против вас, кредитор (настоящий или будущий) или просто любопытный сосед, может сравнительно легко получить информацию о том, кто владеет собственностью, когда она была куплена и по какой цене. У большинства из нас это вызывает тревогу, и поэтому следует принять все необходимые меры для того, чтобы свести до минимума эту возможность получения информации о личных активах.

Если вы покупаете жилой дом, то вероятнее всего вы берете банковский кредит. В этом случае, кредитная история покупателя должна соответствовать требованиям банка. Большинство банков хотят, чтобы покупатель взял на себя обязательства по оплате и предоставил банку гарантии по выплате кредита. Однако, все это не означает, что нет никаких возможностей минимизации личной ответственности от будущих потенциальных кредиторов. В таком случае, рекомендуется приобретать собственность на имя траста. В документах на право владения имуществом будет указано не ваше имя, а имя доверенного лица (“Trustee”). Доверенное лицо будет являться законным обладателем недвижимости, но исключительно в качестве опекуна, а не владельца. С юридической точки зрения, это различие особенно важно на случай если кредитор или любой другой человек, пожелает получить информацию о ваших личных активах; в таком случае траст является истинным юридическим и фактическим владельцем недвижимости совместно с попечителем, который действует от имени траста, но не имеет личной заинтересованности. Такой тип собственности должен быть особенно рассмотрен профессионалами, то есть врачами, строителями, юристами и другими обладателями аналогичных специальностей, которые наиболее подвержаны судебным искам. Банки знакомы с этой структурой собственности и все чаще соглашаются оформлять кредиты, в которых траст является владельцем купленной недвижимости.

Если приобретаемая недвижимость, предназначена для коммерческого использования, для нее потребуется еще больше защиты от кредиторов. Коммерческая недвижимость может включать взаимоотношения с арендаторами, подрядчиками и другими третьими лицами, такими как клиенты,покупатели и тому подобное. Каждая из этих сторон может угрожать или подать судебный иск против владельца недвижимости. Например, арендатор может подать в суд на арендодателя за то, что он не содержит помещение в чистоте и порядке или в случае, если клиент, находясь в помещении, получил какую либо травму. . Для коммерческих приобретений, мы рекомендуем использовать двойной уровень защиты, который работает следующим образом: собственность покупается на компанию с ограниченной ответственностью (LLC), а компания (LLC) передаёт владение собственостью трасту. Таким образом, лицо, приобретающее имущество в собственность, может использовать двойной уровень защиты. Банки хорошо знакомы с желанием покупателя сохранить титул LLC для коммерческих покупок и как правило, открывают кредит без проблем.

Создание LLC в целях владения недвижимостью может быть выполнено вашим адвокатом или бухгалтером с относительной легкостью и минимальными затратами. LLC является отдельным юридическим лицом, которое управляет и ведет бизнес под своим именем и владельцы не несут личной ответственности за долги и -обязательства, данные LLC. LLC получает отдельный идентификационный номер налогоплательщика, ведет банковские счета от своего имени и подписывает такие контракты, как аренда от имени LLC, а не от имени владельца имущества. LLC работает через своих менеджеров или должностных лиц, но не в индивидуальном порядке. Внутренние правила LLC обеспечивают гибкость для владельцев и изложены в операционном договорe, созданном в соответствии с индивидуальными потребностями и обстоятельствами компании и ее владельцев. Например, конкретные менеджеры могут быть назначены для решения определенных задач; прибыль и убытки могут быть разделены в соответствии с решением, принятым владельцами. Опять же, для ограниченная ответственность и отсутствие личной вины владельцев LLC, владельцы передают имущество LLC трасту, для того чтобы предоставить еще один уровень защиты и ограничить ответственность.

Существуют специальные налоговые правила для LLC, которые могут сделать эту структуру собственности благоприятной, с учётом многих нюансов, и разнообразных ситуаций. Для общего руководства, LLC с одним владельцам рассматривается как “проигнорированная организация” в целях налогообложения. Это означает, что IRS классифицирует LLC в качестве индивидуального предпринимателя, у которого доходы и прибыль от недвижимости, облагаются налогом на индивидуальном уровне (это верно, даже если владельцем интересов LLC является траст). В этом случае можно избежать двойного налогообложения. Если у LLC имеется более одного владельца, то IRS облагает налогом весь бизнес и расценивает его, как партнерские отношения, в то время как владельцы, пользуются привилегией ограниченной ответственности и также избегают двойного налогообложения. Ваш бухгалтер может дать больше информации о разновидностях LLC ,с учётом ваших индивидуальных обстоятельств. Тем не менее, преимущество заключается в том, что LLC предоставляет защиту от индивидуальной ответственности и в большинстве случаев помогает избежать личной ответственности, одновременно обеспечивая гибкость владения и контроля, особенно когда в нем есть доверенное лицо , отвечающее за интересы LLC в трасте.

Есть, конечно, дополнительные возможности, такие как владение недвижимостью от имени корпорации и других лиц, которые могут рассматриваться в зависимости от фактов и обстоятельств.

Это обсуждение не было бы полным без учета следующих обстоятельств:

  • · Некоторые клиенты говорят нам: “Почему мне нужно LLC и / или траст, если у меня есть страховка?” Ответ будет следующим: если вы полагаетесь исключительно на свою страховую компанию, как механизм и инструмент, чтобы избежать огласки активов, то у вас есть все основанияволноваться . Общеизвестно, особенно в настоящее время, страховые компании ищут лазейки в покрытии, если есть необходимость оплатить иск . Кроме того, страховые контракты имеют ограничения, которые в некоторых случаях могут оказаться недостаточными. Борьба со страховой компанией с одной стороны и с вашим кредитором с другой, может быть разрушительной и изнурительной для бизнеса и для человека. Страхование должно быть еще одним дополнительным уровнем защиты от риска, но не единственным.

Никто не может предсказать будущее, равно, как и последствия любой ситуации. Как обсуждалось в этой статье, хорошо продуманный и правильно созданный многоступенчатый план, отражающий вашу ситуацию, является лучшим методом защиты ваших активов, ваших инвестиций и вашего спокойствия.

Никто не может предсказать будущее, равно, как и последствия любой ситуации. Как обсуждалось в этой статье, хорошо продуманный и правильно созданный многоступенчатый план, отражающий вашу ситуацию, является лучшим методом защиты ваших активов, ваших инвестиций и вашего спокойствия.

Адвокаты Beress & Zalkind PLLC всегда готовы встретиться с вами чтобы понять ваши потребности и найти правильное решение, которое подойдет именно вам.

<< Back